Постановление от 30.03.2006 г № 104-ПП/3
Об утверждении региональной целевой программы «Развитие системы ипотечного кредитования и жилищного строительства в Мурманской области» на 2006 — 2010 годы
В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", постановлением Правительства РФ от 31.12.2005 N 865 "О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы", Законом Мурманской области от 10.02.2005 N 594-01-ЗМО "О программе социально-экономического развития Мурманской области на 2004 - 2008 годы", постановлением Правительства Мурманской области от 28.07.2005 N 296-ПП/9 "О порядке разработки, утверждения и реализации региональных целевых программ Мурманской области", распоряжением Губернатора Мурманской области от 27.07.2005 N 103-РЗ "О создании рабочей группы по разработке нормативной правовой базы по ипотечному жилищному кредитованию в Мурманской области", во исполнение постановления Правительства Мурманской области от 12.01.2006 N 1-ПП "О разработке региональной целевой программы Мурманской области "Развитие системы ипотечного кредитования и жилищного строительства в Мурманской области" на 2006 - 2015 годы", в целях развития эффективного рынка жилья, жилищного строительства и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность жилья для граждан с достаточной платежеспособностью, а также поддержки малоимущих граждан в улучшении жилищных условий Правительство Мурманской области постановляет:
1.Утвердить прилагаемую региональную целевую программу "Развитие системы ипотечного кредитования и жилищного строительства в Мурманской области" на 2006 - 2010 годы (далее - Программа).
2.Возложить обязанности государственного заказчика - координатора Программы на департамент строительства и жилищно-коммунального хозяйства Мурманской области (Бережной Н.И.).
3.Департаменту строительства и жилищно-коммунального хозяйства Мурманской области (Бережной Н.И.) совместно с департаментом финансов Мурманской области (Мотлохов В.Н.) и органами местного самоуправления муниципальных образований согласовать вопросы ресурсного обеспечения Программы на 2006 год и последующие годы.
4.Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на руководителя департамента строительства и жилищно-коммунального хозяйства Мурманской области Бережного Н.И.
5.Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования.
Первый заместитель Губернатора
Мурманской области
А.А.СЕЛИН
РЕГИОНАЛЬНАЯ ЦЕЛЕВАЯ ПРОГРАММА
"РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
И ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В МУРМАНСКОЙ ОБЛАСТИ"
НА 2006 - 2010 ГОДЫ
ПАСПОРТ РЕГИОНАЛЬНОЙ ЦЕЛЕВОЙ ПРОГРАММЫ
Наименование Программы | "Развитие системы ипотечного кредитования и жилищного строительства в Мурманской области" на 2006 - 2010 годы | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Дата принятия решения о разработке Программы, дата ее утверждения | постановление Правительства Мурманской области от 12.01.2006 N 1-ПП "О разработке региональной целевой программы Мурманской области "Развитие системы ипотечного кредитования и жилищного строительства в Мурманской области на 2006 - 2010 годы" | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Государственный заказчик - координатор | департамент строительства и жилищно-коммунального хозяйства Мурманской области | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Основные разработчики Программы | департамент строительства и жилищно-коммунального хозяйства Мурманской области; департамент экономического развития Мурманской области; департамент финансов Мурманской области | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Цели и задачи Программы | Цели: - создание правовых, финансовых и организационных предпосылок для обеспечения доступным комфортным жильем отдельных категорий граждан с использованием различных схем ипотечного жилищного кредитования на основе консолидации бюджетных и внебюджетных средств и средств граждан; - увеличение жилищного строительства в Мурманской области с использованием различных источников финансирования, новых технологий, современных строительных отечественных и зарубежных материалов; - преодоление кризиса в строительной отрасли с помощью увеличения объемов жилищного строительства | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Задачи: - формирование рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования, и увеличение объемов жилищного строительства; - разработка нормативной правовой базы в области ипотечного жилищного кредитования на основе стандартов АИЖК (далее Агентство) применительно к условиям Мурманской области; - создание организационной инфраструктуры участников ипотечного жилищного кредитования в Мурманской области; - консолидация бюджетных и внебюджетных средств, включая средства населения Мурманской области для обеспечения граждан доступным жильем; - совершенствование нормативно-правовой базы в сфере государственного регулирования строительства жилья на территории Мурманской области; - укрепление банковской системы, обеспечение ее ориентации на реальный сектор экономики, увеличение притока капиталов, в том числе за счет привлечения средств населения; - создание условий для увеличения объемов жилищного строительства в Мурманской области | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Важнейшие целевые показатели и индикаторы | 1. Обеспечение жильем работников бюджетной сферы: всего - 2394 семей, в том числе по годам: | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
│Период│Прогноз обеспечения│Целевые индикаторы │ │ │жильем работников │ (в процентах к │ │ │ бюджетной сферы, │ предыдущему году) │ │ │(количество семей) │ │ 2006 2007 2008 2009 2010 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
124 | ┤ 100,0│ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
303 | ┤ 244,4│ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
470 | ┤ 155,1│ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
656 | ┤ 116,5│ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
841 | ┤ 128,2│ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Приобретение 450 квартир на вторичном рынке жилья, исходя из приобретения 50 квартир в 2006 году и по 100 квартир в последующие годы до 2010 г. 2. Увеличение объемов жилищного строительства. Строительство 105 тыс. кв. метров нового жилья с использованием ипотечных жилищных кредитов, в том числе по годам: | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
5271 | ┤ 100,0│ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
4000 | ┤ 175,9│ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
11000 | ┤ 218,7│ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
20000 | ┤ 248,0│ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
30000 | ┤ 139,0│ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
40000 | ┤ 156,9│ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Сроки и этапы реализации Программы | Первый этап - январь - август 2006 года: - создание регионального ипотечного оператора; - подписание соглашения о сотрудничестве между Правительством Мурманской области и Агентством; - разработка нормативной правовой базы, необходимой для развития ипотечного жилищного кредитования на территории Мурманской области в соответствии с требованиями стандартов Агентства; - начало формирования списков граждан - участников Программы. Второй этап - сентябрь - декабрь 2006 года: - создание инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования (выбор на конкурсной основе уполномоченных банков, страховых и оценочных компаний, строительных организаций и предприятий, оформление договорных отношений). Третий этап - 2007 год: - начало строительства первых жилых домов с использованием системы ипотечного жилищного кредитования; - 2007 - 2010 годы - продолжение строительства жилья и выход на объемы, определенные Программой | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Объемы и источники финансирования |
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2 Рефинансирование за счет средств Агентства (тыс. руб.) Областной бюджет (тыс. руб.) Местный бюджет (тыс. руб.) Внебюджетные источники финансирования Кредитные средства банков (тыс. руб.) Итого | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
3 | 4 | 5 | 6 | 7 | ┤│ 8 ││ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
2114909 | 68797 | 198121 | 365249 | 595618 | ┤│ 887124││ ││ ││ ││ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
446099 | 16371 | 46728 | 79134 | 118817 | ┤│ 185049││ ││ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
226599 | 7371 | 21228 | 39134 | 63817 | ┤│ 95049││ ││ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
453198 | 14742 | 42456 | 78268 | 127634 | ┤│ 190098││ ││ ││ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
2114909 | 68797 | 198121 | 365249 | 595618 | ┤│ 887124││ ││ ││ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
3240805 | 107281 | 308533 | 561785 | 905886 | ┤│1357320││ ││ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
Ожидаемые конечные результаты реализации Программы и показатели социально- экономической эффективности | ┤- строительство 105 тыс. кв. метров нового жилья; │- приобретение работниками бюджетной сферы 2394 квартир; │- привлечение в жилищную сферу средств банков и других │инвесторов, включая собственные средства граждан; │- способствование развитию предприятий стройиндустрии по │производству строительных материалов и конструкций; │- создание дополнительных рабочих мест в производственной и │других сферах экономики области; │- решение кадровой политики путем предоставления специалистам │государственной поддержки для приобретения жилья │ | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
I.Характеристика проблемы, на решение которой направлена программа
1.Анализ ключевых проблем развития жилищного строительства и ипотечного кредитования в Мурманской области
1.1.Ипотечное кредитование и рынок долгосрочных финансовых обязательств Мурманской области
В настоящее время в Мурманской области строительство нового жилья может производиться в основном за счет привлеченных средств, среди которых первое место занимают средства граждан и кредиты банков. Однако лишь достаточно обеспеченные граждане имеют возможность вкладывать средства в строительство нового жилья или покупать квартиры, построенные с привлечением кредитов банков строительными организациями. Похожая проблема существует и на вторичном рынке жилья, поскольку цены на квартиры превышают покупательную способность большинства жителей области. Это происходит вследствие роста рыночных цен в условиях недостаточного предложения нового жилья и перевода части жилого фонда в нежилой.
Для решения указанных проблем необходимо разрабатывать и использовать современные финансовые инструменты, позволяющие консолидировать средства различных инвесторов, а также развивать ипотечное жилищное кредитование с использованием в качестве залога приобретаемого или уже имеющегося в собственности жилья.
Для развития и последующего широкого внедрения ипотечного жилищного кредитования Правительством Российской Федерации в 1997 году было создано ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", в основную задачу которого входит рефинансирование (выкуп) выданных первичными кредиторами ипотечных жилищных кредитов за счет средств, привлекаемых путем размещения на российском фондовом рынке ценных бумаг. Главной задачей Агентства в период становления рынка долгосрочных финансовых инструментов и развитого рынка ипотечных ценных бумаг является формирование в регионах нашей страны предложения ипотечных кредитов на доступных условиях, наиболее полно отвечающих возможностям и потребностям потенциального заемщика.
Вместе с тем, чтобы привлечь в Мурманскую область средства Агентства, необходимо создать условия для развития системы ипотечного жилищного кредитования, которые включают:
а) участие Правительства Мурманской области в программе ипотечного жилищного кредитования;
б) разработку областной законодательной и нормативной правовой базы с учетом требований стандартов Агентства;
в) создание механизма ипотечного жилищного кредитования путем гарантирования банкам рефинансирования выданных ипотечных жилищных кредитов;
г) консолидация финансовых средств бюджетов всех уровней с финансовыми средствами кредитных организаций и других инвесторов.
Средства областного и муниципальных бюджетов, направляемые в виде прямого финансирования на ипотечное кредитование, рекомендуется использовать, в первую очередь, на субсидирование первоначальных взносов и снижение кредитной ставки по кредитам работников бюджетной сферы, что сделает ипотечные кредиты более доступными для этой категории граждан.
Первоначальный взнос на приобретение жилья должен составлять 30 % его стоимости и должен вноситься либо покупателем, либо предприятием для своих работников.
На сегодняшний день число нуждающихся в жилье, по данным администраций муниципальных образований, составляет 15089 семей. Время ожидания в очереди у значительной части нуждающихся в улучшении жилищных условий превышает пятнадцать лет. При этом примерно 10000 семей могли бы стать потенциальными участниками ипотеки при условии государственной поддержки.
1.2.Анализ жилищного строительства в Мурманской области
Переход плановой экономики страны в рыночную, уход государства из сферы жилищного строительства и, как следствие, резкое сокращение инвестиций в строительную отрасль в целом и в строительство жилья в первую очередь привели к обострению проблемы с жильем, в том числе и в Мурманской области. Объемы строительства жилья за прошедшие десять лет сократились в десятки раз. Осуществлять жилищное строительство исключительно за счет средств областного бюджета возможности нет.
Как видно из нижеследующей таблицы, строительство жилья в регионе находится в кризисном состоянии и требует принятия нестандартных решений.
| Показатели по вводу в действие жилья в Мурманской области | |||||||
| Показатели | Ед. изм. | Отчет | |||||
| 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | ||
| Ввод в эксплуатацию жилых домов за счет всех источников финансирования | кв. м общей пл. | 27947 | 7784 | 4465 | 13263 | 6474 | 5271 |
Помимо этого приближается ситуация, связанная с необходимостью реконструкции жилых домов первых массовых серий, построенных в период 1945 - 1960 годов.
Поэтому, во избежание критического состояния в жилищной сфере, необходимо уже сегодня начинать поэтапно решать обозначенные проблемы посредством нового строительства, реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда за счет консолидации различных источников финансовых средств.
Программой социально-экономического развития Мурманской области до 2008 года предусмотрено:
- построить, реконструировать и модернизировать 322,5 тыс. кв. метров жилья;
- снести около 350 тыс. кв. метров ветхого и аварийного жилья;
- улучшить жилищные условия 3,8 тыс. семьям.
Однако без реализации настоящей Программы указанные задачи будут невыполнимы.
1.3.Основные риски Программы и варианты решения
Основные риски Программы:
1.3.1.Законодательный - отсутствие федеральных и региональных законов, устанавливающих все процедуры ипотеки от ипотечного кредитования до использования имеющегося в собственности жилья в качестве залога, переселения граждан, не возвративших кредит по различным причинам, а также по условиям вторичных финансовых рынков.
Включение строительства жилья в перечень общенациональных проектов, а также внесенные изменения в федеральную целевую программу "Жилище" на 2002 - 2010 годы в соответствии с постановлением Правительства РФ от 31.12.2005 N 865 "О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы" дают основания в уменьшении законодательного риска. В случае если федеральное законодательство останется неизменным, следует принимать региональные нормативные правовые акты, развивающие систему ипотечного кредитования.
1.3.2.Инфраструктурный - отсутствие инфраструктуры участников в сфере ипотечного жилищного кредитования. Инфраструктурный риск сокращается заключением соглашения и созданием в Мурманской области регионального оператора, а также разработкой и утверждением настоящей Программы.
1.3.3.Финансовый - отсутствие финансовых средств и инструментов для привлечения достаточного количества участников системы ипотечного кредитования и снижения кредитной ставки до приемлемой.
1.3.4.Социальный - сохранение на сегодняшнем уровне или снижение существующих доходов населения Мурманской области.
Финансовый и социальный риски обеспечиваются теми же нормативными правовыми актами, что и законодательный риск, а также существующими у населения тенденциями к накоплению и возможностью их использования в экономике региона, изложенными в разделе I настоящей Программы.
1.3.5.Кредитный - лежит в значительной мере на региональном ипотечном операторе, так как при невозврате кредита региональный ипотечный оператор обязан выкупить у Агентства кредит, при этом дополнительной гарантией выступают гарантии региональных властей, причем впоследствии, после реализации имущества, находящегося в ипотеке, вероятные убытки делятся в равных долях между Агентством и региональным ипотечным оператором.
1.3.6.Риск ликвидности в данной схеме минимизируется, так как кредиты, выданные банками, рефинансируются Агентством через Регионального оператора.
1.3.7.Риск досрочного погашения кредита - на Агентстве.
Данный риск частично управляется путем установления моратория на досрочные платежи по кредиту сроком на 6 месяцев.
II.Основные цели и задачи программы, сроки и этапы ее реализации, целевые индикаторы и показатели
Основными целями Программы являются:
- создание правовых, финансовых и организационных предпосылок для обеспечения доступным комфортным жильем отдельных категорий граждан с использованием различных схем ипотечного жилищного кредитования на основе консолидации бюджетных и внебюджетных средств и средств граждан;
- увеличение жилищного строительства в Мурманской области с использованием различных источников финансирования, новых технологий, современных строительных отечественных и зарубежных материалов;
- преодоление кризиса в строительной отрасли с помощью увеличения объемов жилищного строительства.
Основными задачами Программы являются:
- формирование рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования и увеличения объемов жилищного строительства;
- разработка нормативной правовой базы в области ипотечного жилищного кредитования на основе стандартов Агентства применительно к условиям Мурманской области;
- создание организационной инфраструктуры участников ипотечного жилищного кредитования в Мурманской области;
- консолидация бюджетных и внебюджетных средств, включая средства населения Мурманской области, для обеспечения граждан доступным комфортным жильем;
- совершенствование нормативно-правовой базы в сфере государственного регулирования строительства жилья на территории Мурманской области;
- укрепление банковской системы, обеспечение ее ориентации на реальный сектор экономики, увеличение притока капиталов, в том числе за счет привлечения средств населения;
- создание условий для увеличения объемов жилищного строительства в Мурманской области.
В результате реализации Программы общий объем капитальных вложений на строительство жилья составит 2618280 тыс. рублей, будет построено 105 тыс. кв. метров жилья и приобретено на вторичном рынке жилья 24,3 тыс. кв. м, что позволит улучшить жилищные условия 2394 семьям.
В ходе реализации Программы увеличится численность работающих в строительстве более чем на две тысячи человек, произойдет увеличение объемов выпуска продукции предприятий стройиндустрии, промышленности строительных материалов и других промышленных предприятий области. Качественно изменятся экономические показатели работы предприятий.
Сроки и этапы реализации Программы:
Срок реализации настоящей Программы устанавливается в соответствии со сроком действия Федеральной программы "Жилище" на период с 2006 по 2010 год.
Первый этап - январь - август 2006 года:
- создание регионального ипотечного оператора;
- подписание соглашения о сотрудничестве между Правительством Мурманской области и Агентством;
- разработка нормативной правовой базы, необходимой для развития ипотечного жилищного кредитования на территории Мурманской области в соответствии с требованиями стандартов Агентства;
- начало формирования списков граждан - участников Программы.
Второй этап - сентябрь - декабрь 2006 года:
- создание инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования (выбор на конкурсной основе уполномоченных банков, страховых и оценочных компаний, строительных организаций и предприятий, оформление договорных отношений).
Третий этап - 2007 год:
- начало строительства первых жилых домов с использованием системы ипотечного жилищного кредитования;
- 2007 - 2010 годы - продолжение строительства жилья и выход на объемы, определенные Программой.
Основные целевые показатели и индикаторы:
Уровень достижения целей и решения задач, предусмотренных Программой, выражается посредством количественных показателей, отражающих конкретные результаты и эффект от реализации Программы. К таким показателям и индикаторам можно отнести:
- улучшение жилищных условий работников бюджетной сферы;
- увеличение ежегодных объемов жилищного строительства.
| N п/п | Целевые показатели и индикаторы | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | |
| 1 | Обеспечение жильем работников бюджетной сферы (количество семей) | - | 124 | 303 | 470 | 656 | 841 | |
| в процентах к предыдущему году | - | 100,0 | 244,4 | 155,1 | 116,5 | 128,2 | ||
| 2 | Увеличение объемов жилищного строительства (тыс. кв. м) | 5,27 | 4,0 | 11,0 | 20,0 | 30,0 | 40,0 | |
| в процентах к предыдущему году | 100 | 175,9 | 218,7 | 248,0 | 139,8 | 156,9 | ||
III.Перечень программных мероприятий
Для достижения намеченных целей и выполнения поставленных задач в период действия Программы следует осуществить следующие мероприятия:
- разработать нормативную правовую базу для развития ипотечного жилищного кредитования на территории Мурманской области;
- создать инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования;
- организовать ресурсное обеспечение Программы с привлечением средств Агентства и других инвесторов;
- создать маневренный фонд жилья;
- начать строительство жилых домов с использованием ипотечного жилищного кредитования.
3.1.Разработка областной нормативной правовой базы, формирующей условия для развития ипотечного жилищного кредитования на территории Мурманской области
Для развития на территории Мурманской области системы ипотечного жилищного кредитования необходимо создать нормативно-правовую базу путем:
- разработки и утверждения в установленном порядке нормативных правовых актов по развитию ипотечного жилищного кредитования с учетом стандартов Агентства;
- принятия нормативно-правовых актов, регулирующих вопросы социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на жилое помещение, обремененное ипотекой, в том числе по формированию фонда жилья для временного поселения;
- разработки порядка предоставления государственной поддержки гражданам - участникам Программы в виде субсидирования части первоначального взноса при приобретении ими жилых помещений с использованием ипотечного кредитования;
- разработки положения о конкурсе на право участия в настоящей Программе банков, оценочных и страховых компаний, риелторов и строительных организаций и предприятий;
- разработки условий для включения в настоящую Программу муниципальных образований Мурманской области;
- разработки порядка, регламентирующего взаимодействие между участниками Программы;
- принятия других нормативно-правовых актов, необходимых для развития ипотечного жилищного кредитования на территории Мурманской области.
Перечень мероприятий и план подготовки нормативных правовых актов изложен в приложениях N 1 и 2.
3.2.Создание инфраструктуры ипотечного жилищного кредитования
Для создания инфраструктуры ипотечного жилищного кредитования Правительство Мурманской области:
- создает регионального ипотечного оператора, который осуществляет привлечение инвестиций в сферу ипотечного кредитования и рефинансирует ипотечные кредиты (займы) как за счет собственных, так и привлеченных средств с последующей передачей сформированных пулов закладных Агентству ипотечного жилищного кредитования;
- организует на конкурсной основе отбор участников Программы (уполномоченные банки, оценочные и страховые компании, риелторы, строительные организации и предприятия);
- заключает соглашение о сотрудничестве с Агентством.
3.3.Организация ресурсного обеспечения Программы с привлечением средств Агентства и других инвесторов
Ресурсное обеспечение системы ипотечного кредитования планируется осуществлять на основе консолидации государственной финансовой поддержки из средств федерального, регионального и местных бюджетов, а также за счет собственных средств кредитных организаций, граждан и других инвесторов.
Для организации ресурсного обеспечения настоящей Программы Правительство Мурманской области при формировании областного бюджета на очередной финансовый год предусматривает средства на:
- оказание государственной поддержки гражданам - участникам Программы путем субсидирования части первоначального взноса при приобретении ими жилых помещений с использованием ипотечного кредитования;
- обеспечение государственной гарантии Правительством Мурманской области путем формирования уставного капитала регионального ипотечного оператора или закладыванием в областной бюджет соответствующих средств;
- содержание регионального ипотечного оператора в пределах утвержденной сметы расходов на очередной год.
Использование государственных гарантий как Российской Федерации, так и Мурманской области будет осуществляться только в качестве частичного обеспечения финансирования.
Основная роль в консолидации финансовых средств отводится региональному ипотечному оператору.
3.3.1.Привлечение в Мурманскую область средств
ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию"
и других инвесторов
Главное предназначение Агентства в развитии ипотеки в стране состоит в осуществлении рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, а также в разработке и внедрении основных бизнес-стандартов на различных уровнях и в различных сегментах ипотечного рынка, создании его инфраструктуры и стимулировании его роста и распространения во всех регионах России. В дальнейшем, в ходе развития и совершенствования ипотечного рынка в стране, апробированные практическим опытом работы функции Агентства по рефинансированию будут осуществляться и другими участникам ипотечного рынка.
Основной задачей Агентства в период становления рынка ипотечного кредитования является предоставление долгосрочных ресурсов банков путем рефинансирования ипотечных кредитов. По мере развития рынка ипотечных ценных бумаг Агентство может выполнять дополнительную функцию - выкуп долгосрочных обязательств.
Роль государства в данном процессе на период становления в России рынка долгосрочных финансовых инструментов, и прежде всего рынка долгосрочных ипотечных ценных бумаг, состоит в формировании унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в Мурманской области через ее оператора - Агентство. При этом государственная поддержка предоставляется системе лишь в объемах, необходимых для становления рыночных механизмов функционирования соответствующих секторов экономики. По мере развития и совершенствования рыночной базы роль государства должна снижаться и переориентироваться на те сегменты, где рыночные механизмы еще не сформированы.
Агентство на сегодняшний день уже обеспечивает рефинансирование ипотечных жилищных кредитов, номинированных в рублях, со сроком до 27 лет и дифференцированными ставками по ипотечным жилищным кредитам. Кредитные продукты характеризуются следующими параметрами.
| Коэффициент Кредит/Залог | Процентная ставка годовых | |
| От 12 до 180 мес. (от 1 до 15 лет) | От 181 до 360 мес. (свыше 15 до 30 лет) | |
| От 30 % (включительно) до 50 % (включительно) | 12,0 % | 13,0 % |
| Более 50 % до 70 % (включительно) | 13,0 % | 13,5 % |
| Более 70 % до 90 % (включительно) | 14,0 % | 16,0 % |
Ожидается, что ипотечные кредиты со ставкой 12 % годовых при первоначальном взносе 50 % от стоимости приобретаемого жилья на срок до 15 лет будут востребованы семьями с низкими и средними доходами, имеющими жилье в собственности и использующими его в качестве первоначального взноса для получения кредита на улучшение жилищных условий. В другом кредитном продукте, который будет востребован в первую очередь молодыми семьями, величина первоначального взноса по ипотечному кредиту снижена с 30 % до 10 % от стоимости приобретаемого жилья. Схема взаимодействия Агентства с участниками ипотечного кредитования отображена в приложении N 3.
3.4.Создание маневренного фонда жилья, которое может быть предоставлено гражданам в случае их выселения из квартиры в связи с неисполнением своих обязательств по ипотечному кредиту
С целью снижения кредитного риска по ипотечным жилищным кредитам и усиления надежности ипотечного покрытия ипотечных ценных бумаг необходимо создание маневренного фонда жилья, которое может быть предоставлено гражданам в случае их выселения из квартиры в связи с невыплатой по ипотечному кредиту.
3.5.Строительство жилых домов с использованием ипотечного жилищного кредитования
Решение жилищной проблемы с помощью ипотечного жилищного кредитования необходимо увязывать с новым строительством жилья и реконструкцией существующего. В противном случае развитие ипотечного жилищного кредитования за счет вторичного рынка жилья неминуемо приведет к росту цен на рынке жилья, что только усугубит настоящее положение.
Поэтому, начиная с 2007 года, настоящей Программой планируется начать строительство новых жилых домов и реконструкцию некоторых существующих.
Для этого уже на первоначальном этапе осуществления Программы необходимо:
- произвести инвентаризацию незавершенных строительством объектов и осуществить предварительное комплексное обследование на предмет возможного включения их в настоящую Программу;
- выбрать площадки для строительства новых домов с учетом наличия инженерной инфраструктуры, а также с учетом подпрограммы "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой";
- по результатам предварительного комплексного обследования объектов, незавершенных строительством, а также на основании результатов по выбору строительных площадок разработать технические задания на проектирование и отобрать на конкурсной основе проектные организации, а также впоследствии строительные организации.
Указанные мероприятия позволят сэкономить финансовые и трудовые ресурсы инвесторов, а также сократить сроки строительства жилых домов, что в конечном счете будет способствовать более эффективному использованию капитальных вложений и реализации настоящей Программы.
Учитывая состояние производственной базы предприятий стройиндустрии Мурманской области, производящих строительные материалы и конструкции, при выборе типов жилых домов для нового строительства предпочтение будет отдаваться жилым домам, возводимым монолитным способом или с использованием других современных технологий на основе применения современных эффективных строительных материалов отечественного и зарубежного производства.
IV.Обоснование ресурсного обеспечения программы
Общий предполагаемый объем средств, необходимых для реализации задач, определенных настоящей Программой, составляет 3240805 тыс. рублей, в т.ч.:
- для строительства нового жилья в объеме 105 тыс. кв. м - 2618280 тыс. руб.;
- для приобретения жилых помещений на вторичном рынке жилья в объеме 24,3 тыс. кв. м - 403018,2 тыс. руб.
График реализации основных показателей Программы
| N п/п | Наименование показателей | Всего | В том числе по годам: | |||||
| 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | |
| 1 | Количество семей, которые улучшат жилищные условия, в т.ч.: | 2394 | 124 | 303 | 470 | 656 | 841 | |
| за счет жилых помещений на вторичном рынке жилья | 450 | 50 | 100 | 100 | 100 | 100 | ||
| за счет нового строительства | 1944 | 74 | 203 | 370 | 556 | 741 | ||
| 2 | Площадь жилых помещений, приобретенных на вторичном рынке жилья (тыс. кв. м) | 24,3 | 2,7 | 5,4 | 5,4 | 5,4 | 5,4 | |
| 3 | Площадь построенного жилья (тыс. кв. м) | 105 | 4 | 11 | 20 | 30 | 40 | |
В качестве исходных данных для прогнозного расчета объемов финансовых средств взяты статистические данные территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Мурманской области.
Строительство 1-го квадратного метра жилого помещения - 16500 рублей.
Стоимость 1-го квадратного метра на вторичном рынке жилья - 11956 рублей.
Площадь средней квартиры принята равной 54 кв. метра.
Источниками финансирования Программы являются:
| 1 | Средства областного бюджета, в т.ч.: | 446099 тыс. руб. | |
| для приобретения жилых помещений на вторичном рынке | 30227 тыс. руб. | ||
| строительство нового жилья | 196372 тыс. руб. | ||
| формирование уставного капитала регионального оператора | 113000 тыс. руб. | ||
| содержание регионального оператора | 1500 тыс. руб. | ||
| государственные гарантии | 105000 тыс. руб. | ||
| 2 | Средства местных бюджетов и других источников, в т.ч.: | 226599 тыс. руб. | |
| для приобретения жилых помещений на вторичном рынке | 30227 тыс. руб. | ||
| строительство нового жилья | 196372 тыс. руб. | ||
| 3 | Средства федерального бюджета (объем рефинансирования), в т.ч.: (объемы и условия финансирования уточняются в ходе реализации Программы) | 2114909 тыс. руб. | |
| для приобретения жилых помещений на вторичном рынке | 282113 тыс. руб. | ||
| строительство нового жилья | 1832796 тыс. руб. | ||
| 4 | Банковские ипотечные целевые кредиты | 2310859 тыс. руб. | |
| 5 | Внебюджетные источники | 453198 тыс. руб. | |
В 2006 году в составе внебюджетных источников на ипотечное кредитование планируется использовать средства Агентства в размере 60 - 120 млн. руб. (при условии соответствия ипотечных кредитов стандартам Агентства), а также на условиях предоплаты на новое строительство в размере 24 млн. руб.
Помимо указанных средств планируется привлечь финансовые средства уполномоченных банков. В последующем для реализации Программы будут привлечены средства муниципальных образований Мурманской области и иных инвесторов.
Распределение объемов финансовых средств по источникам
и направлениям использования в ходе реализации Программы <* >
(тыс. руб.)
| N п/п | Назначение и источники финансирования | Объем финансовых средств | в том числе по годам: | |||||
| 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | |
| 1 | Рефинансирование за счет средств Агентства, в т.ч.: | 2114909 | 68797 | 198121 | 365249 | 595618 | 887124 | |
| приобретение жилых помещений на вторичном рынке жилья | 282113 | 22597 | 51975 | 59769 | 68728 | 79044 | ||
| новое строительство | 1832796 | 46200 | 146146 | 305480 | 526890 | 808080 | ||
| 2 | Областной бюджет, в т.ч.: | 446099 | 16371 | 46728 | 79134 | 118817 | 185049 | |
| приобретение жилых помещений на вторичном рынке жилья | 30227 | 2421 | 5569 | 6404 | 7364 | 8469 | ||
| новое строительство | 196372 | 4950 | 15659 | 32730 | 56453 | 86580 | ||
| формирование уставного капитала регионального оператора | 113000 | 8000 | 10000 | 20000 | 30000 | 45000 | ||
| содержание регионального оператора | 1500 | 1000 | 500 | - | - | - | ||
| государственные гарантии | 105000 | - | 15000 | 20000 | 25000 | 45000 | ||
| 3 | Местный бюджет, в т.ч.: | 226599 | 7371 | 21228 | 39134 | 63817 | 95049 | |
| приобретение жилых помещений на вторичном рынке жилья | 30227 | 2421 | 5569 | 6404 | 7364 | 8469 | ||
| новое строительство | 196372 | 4950 | 15659 | 32730 | 56453 | 86580 | ||
| 4 | Внебюджетные источники финансирования | 453198 | 14742 | 42456 | 78268 | 127634 | 190098 | |
| 5 | Кредитные средства банков | 2114909 | 68797 | 198121 | 365249 | 595618 | 887124 | |
| Итого | 3240805 | 107281 | 308533 | 561785 | 905886 | 1357320 | ||
<**> Объем финансирования определяется в ходе реализации Программы.
Объем областных финансовых средств, необходимых в текущем году для осуществления государственной поддержки отдельных граждан, приобретающих жилые помещения в рамках настоящей Программы, а также для создания регионального оператора и обеспечения гарантий Мурманской областью по исполнению региональным оператором обязательств, принятых перед Агентством, составит:
| N п/п | Назначение финансовых затрат | Объем финансовых средств, тыс. руб. | 2006 |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Государственная поддержка Мурманской области по жилищному ипотечному кредитованию | 7371 | 7371 | |
| 1 | Формирование уставного капитала создаваемого регионального оператора в форме ОАО (млн. руб.) | 8000 | 8000 |
| 2 | Содержание регионального оператора | 1000 | 1000 |
| Итого: | 16371 | 16371 |
Примечание:
- размер уставного капитала устанавливается в зависимости от предполагаемых объемов кредитования и согласовывается с Агентством;
- объемы финансирования ежегодно определяются на основании проводимого мониторинга относительно платежеспособности населения, спроса на жилье и экономических возможностей Мурманской области;
- содержание регионального оператора на первоначальном этапе производится из средств областного бюджета согласно утверждаемой смете расходов.
Поддержка граждан с привлечением средств областного бюджета осуществляется в виде субсидий, предоставляемых гражданам, изъявившим желание на участие в настоящей Программе.
В целях предоставления государственной поддержки гражданам - участникам Программы в улучшении жилищных условий предлагается следующая схема взаимодействия областных органов государственной власти, граждан, а также выбранных на конкурсной основе банков, страховых и оценочных компаний, строительных организаций и других участников Программы.
Выбранный в порядке конкурса банк за счет собственных средств предоставляет гражданам кредиты на строительство и приобретение жилья на условиях, согласованных с Правительством Мурманской области.
В свою очередь Правительство Мурманской области предоставляет гражданам - участникам Программы субсидию для частичной оплаты первоначального взноса при приобретении ими жилых помещений с использованием ипотечного кредитования.
Для реализации данной схемы должны быть осуществлены следующие мероприятия:
а) выбор на конкурсной основе уполномоченного банка и согласование его с Агентством. В конкурсные условия в обязательном порядке должны быть включены следующие требования:
- предоставление кредитов гражданам исключительно на условиях, согласованных с Правительством Мурманской области и Агентством;
- в случае невыполнения гражданином условий кредитного договора реализацию заложенного имущества осуществляет региональный ипотечный оператор или другая организация, уполномоченная на это Правительством Мурманской области;
б) согласование с банком условий, на которых он будет кредитовать граждан;
в) заключение трехсторонних кредитных договоров между банком, гражданами и региональным ипотечным оператором, в соответствии с которыми суммы кредитов используются для приобретения жилья;
г) выбор на конкурсной основе страховой компании для страхования риска невозврата кредита;
д) выбор на конкурсной основе организации, осуществляющей оценочную деятельность.
Предлагаемая схема улучшения жилищных условий граждан реализуются с учетом следующего:
1.Ориентация ипотечного жилищного кредитования на начальном этапе на граждан, имеющих достаточные личные накопления и, следовательно, нуждающихся в меньших, по сравнению с другими гражданами, ипотечных кредитах.
2.В качестве обеспечения обязательств заемщика перед банком используется залог приобретенной или строящейся для него квартиры, т.е. залог объекта незавершенного строительства.
3.Возврат ипотечных кредитов должен быть осуществлен заемщиком в определенный кредитным договором срок. Во всех случаях срок возврата не может превышать период трудоспособного возраста, определенный действующим законодательством для граждан, проживающих на территории Мурманской области.
4.Процентная ставка по ипотечному жилищному кредиту для участников Программы не должна превышать 14 процентов годовых. В случае уменьшения процентной ставки рефинансирования Агентством пропорционально снижается процентная ставка ипотечного кредита.
5.Считать приоритетным оказание государственной поддержки в виде предоставления субсидий на оплату первоначального взноса за приобретаемое жилое помещение.
6.Доля первоначального взноса, осуществляемого за счет собственных средств заемщика - участника ипотечного жилищного кредитования, и доля кредита определяются в соответствии с Концепцией, одобренной постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года N 28, и кредитным договором.
Для реализации данного механизма улучшения жилищных условий граждан предполагается создать юридическое лицо - региональный ипотечный оператор Мурманской области, наделив его следующими полномочиями:
- формирование списков потенциальных заемщиков;
- привлечение и аккумулирование финансовых средств для целей, обозначенных настоящей Программой;
- выкуп у уполномоченных банков закладных, оформленных по ипотечным кредитам с последующим формированием пулов закладных и реализацией их Агентству;
- организация и проведение конкурсов с целью выбора уполномоченных банков, страховых и оценочных компаний, строительных организаций и других участников;
- поэтапное перечисление выделенных гражданам кредитов строительным организациям в зависимости от соблюдения последними сроков выполнения строительно-монтажных работ;
- реализация заложенных гражданами в обеспечение кредитных договоров объектов недвижимости, в случае если на них будет обращено взыскание;
- разработка и проведение рекламно-образовательной программы по освещению предлагаемой системы улучшения жилищных условий граждан;
- по решению Правительства Мурманской области выполнение иных функций, необходимость осуществления которых выявится в ходе реализации Программы.
V.Управление реализацией программы и контроль за ходом ее выполнения
Управление реализацией Программы и контроль за ходом ее выполнения осуществляют:
1.Департамент строительства и жилищно-коммунального хозяйства Мурманской области - выполнение основных целей, задач, целевых индикаторов, мероприятий Программы; создание регионального ипотечного оператора; подготовка проекта соглашения о сотрудничестве между Правительством Мурманской области, региональным оператором и Агентством; общая координация действий участников Программы.
2.Департамент финансов Мурманской области - финансирование мероприятий Программы в соответствии с графиком и контроль за ресурсным обеспечением Программы за счет бюджетных и внебюджетных источников.
3.Департамент экономического развития Мурманской области - осуществление контроля за реализацией Программы, проведение мониторинга.
Управление реализацией Программы и контроль за ходом ее выполнения включают:
1.Ежегодное проведение мониторинга по целевым показателям Программы на основании статистических данных и информации строительных организаций.
2.Контроль за ресурсным обеспечением Программы.
3.Контроль за выполнением мероприятий, этапов, целей и задач Программы.
4.Ежегодно результаты выполнения программных мероприятий, этапов и целевых показателей департаментом экономического развития Мурманской области докладываются Правительству Мурманской области.
Для обеспечения мониторинга, контроля и анализа хода реализации Программы государственный заказчик - координатор ежегодно согласовывает с департаментом экономического развития и департаментом финансов Мурманской области уточненные показатели эффективности Программы на соответствующий год, а в дальнейшем ежеквартально отчитывается о ходе их выполнения.
Ежегодно до 1 февраля государственный заказчик - координатор Программы направляет в департамент экономического развития Мурманской области доклад о ходе работ по Программе и эффективности использования финансовых средств. Подготовка доклада осуществляется на основе форм и схем, разрабатываемых департаментом экономического развития Мурманской области.
При завершении реализации Программы в отчетном году государственный заказчик - координатор подготавливает и до 1 марта текущего года представляет в Правительство Мурманской области, департамент экономического развития Мурманской области и департамент финансов Мурманской области доклад о выполнении Программы, эффективности использования финансовых средств за весь период ее реализации.
VI.Социально-экономическая эффективность реализации программы
Реализация настоящей Программы будет способствовать:
а) выполнению Программы социально-экономического развития Мурманской области до 2008 года и Стратегии экономического развития Мурманской области до 2015 года в части строительства и реконструкции жилья;
б) осуществлению национального проекта по обеспечению доступным комфортным жильем населения Мурманской области;
в) увеличению притока кредитных средств на областной рынок ипотечного жилищного кредитования;
г) улучшению условий привлечения финансовых ресурсов в эту сферу;
д) динамичному снижению основного показателя доступности ипотечного кредита для средней мурманской семьи - процентной ставки кредита;
е) повышению доступности ипотечных жилищных кредитов для максимально широких слоев населения Мурманской области;
ж) улучшению инвестиционного климата на территории Мурманской области в целом.
Правительство Мурманской области должно играть существенную роль в формировании системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов на этапе ее становления через поддержку деятельности регионального ипотечного оператора и других участников Программы. Ключевым моментом успешного выполнения поставленных задач является участие Правительства Мурманской области с помощью различных видов государственной поддержки, а именно предоставления государственных гарантий субсидиарной ответственности и прямых инвестиций для обеспечения выполнения Национального проекта по обеспечению комфортным и доступным жильем населения Мурманской области, поддержания на должном уровне жилого фонда и повышения надежности инвестиций в жилищное строительство
Социально-экономическая эффективность реализации Программы оценивается по трем критериям:
1.Создание около 1000 новых рабочих мест в строительном комплексе Мурманской области.
2.Снижение социальной напряженности в связи с обеспечением 2394 нуждающихся семей благоустроенным жильем.
3.Привлечение инвестиций в Мурманскую область в виде средств Агентства и других инвесторов, создание рынка ипотечного кредитования и системы рефинансирования кредитов. Привлечение на 1 рубль областных и муниципальных бюджетных средств 5 - 10 рублей средств банков, населения и инвесторов.
Реализация данной Программы позволит не только преодолеть кризис в вопросе обеспечения населения области жильем, но также будет способствовать экономическому развитию региона в целом, так как произойдет оживление реального сектора экономики, и, следовательно, увеличение налогооблагаемой базы за счет роста объемов работ подрядных организаций, предприятий строительной индустрии и промышленности строительных материалов, а также сопутствующих отраслей Мурманской области.
Приложения
2006-03-30 Приложение к Постановлению от 30 марта 2006 года № 104-ПП/3 План