Приложение к Решению от 24.02.2005 г № 27 Положение
Положение о порядке сдачи в аренду объектов муниципального недвижимого имущества: зданий, сооружений и нежилых помещений в жилых домах, расположенных на территории Г. Мончегорска 1. общие положения
1.1.Настоящее Положение разработано в соответствии с Гражданским Кодексом РФ, Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ" от 6 октября 2003 г. (с изменениями от 19 июня, 12 августа 2004 г.), Уставом города Мончегорска, Положением об управлении муниципальной собственностью города Мончегорска и регулирует арендные отношения, предметом которых являются объекты муниципального нежилого фонда, находящиеся в муниципальной собственности города Мончегорска.
1.2.Арендодателем объектов аренды, переданных в оперативное управление муниципальных учреждений, является исполнительный орган местного самоуправления - Комитет по управлению муниципальным имуществом города Мончегорска (далее - Комитет), при этом муниципальное учреждение (балансодержатель) выступает третьей стороной по договору.
Объекты аренды находящиеся в хозяйственном ведении муниципальных предприятии, сдаются в аренду самими предприятиями с согласия комитета. При этом в договоре аренды должны содержаться условия, соответствующие типовому договору.
Договоры аренды недвижимого имущества, не закрепленного за каким-либо хозяйствующим субъектом и не обремененного иными обязательствами, заключаются Комитетом.
1.3.Объект муниципального нежилого фонда может быть предоставлен в аренду посредством проведения торгов (конкурса, аукциона) целевым назначением или в результате рассмотрения поступивших заявок на аренду.
1.4.В случае выявления двух и более претендентов на получение объектов в аренду решение о предоставлении помещения принимает постоянно действующая Комиссия по сдаче в аренду недвижимого имущества. В ином случае решение о предоставлении в аренду принимает Комитет.
1.5.Объекты муниципального нежилого фонда (нежилые здания, сооружения, помещения в них, нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные), могут быть предоставлены в аренду юридическим лицам, физическим лицам, зарегистрированным в качестве индивидуальных предпринимателей, а также любым гражданам, не являющимся субъектами предпринимательской деятельности, в результате рассмотрения поступивших заявлений (заявок) на аренду или посредством проведения торгов (конкурса, аукциона) на право заключения договора аренды.
1.6.Решение о предоставлении помещения в аренду при наличии двух и более претендентов посредством проведения торгов принимает глава муниципального образования или постоянно действующая Комиссия по сдаче в аренду недвижимого имущества в соответствии с "Положением о порядке проведения торгов на право заключения договоров аренды объектов муниципального нежилого фонда города Мончегорска".
1.7.Целевым назначением предоставляются в аренду объекты муниципального нежилого фонда конкретному арендатору под определенный вид деятельности в соответствии с их функциональным назначением. Первоочередная передача целевым назначением муниципального нежилого фонда осуществляется:
- для реализации городских социальных программ;
- для размещения муниципальных предприятий;
- для размещения органов местного самоуправления и их структурных подразделений.
2.Порядок рассмотрения предложений о предоставлении зданий
и помещений в аренду
2.1.Заявление (заявка) о предоставлении в аренду объектов муниципального нежилого фонда целевым назначением либо для занятия предпринимательской и иной деятельностью, не запрещенной законодательством, подается на имя главы муниципального образования в письменном виде с указанием адреса заявителя и обязательным приложением следующих документов:
- копии свидетельства о государственной регистрации;
- справки ИМНС по г Мончегорску об отсутствии задолженности по платежам в бюджет по установленной форме (для подтверждения платежеспособности), справки об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные платежи по месту регистрации заявителя-гражданина.
К заявлению о заключении договора аренды на новый срок обязательным помимо указанных, является приложение документов:
- справка об отсутствии задолженности за оплату аренды земельного участка;
- справка об отсутствии задолженности за оплату тепло и водопотребления;
- справка об отсутствии задолженности за оплату электропотребления;
- справка об отсутствии задолженности за оплату вывоза твердых бытовых отходов.
Дополнительно по требованию Комитета заявителем предоставляются справка балансодержателя об общей характеристике помещения и его функциональном назначении, справка Государственного унитарного предприятия технической инвентаризации сданными о площадях и выкопировки плана помещения, согласования с пожарной инспекцией, санитарной службой, органами гражданской обороны города и другие документы, необходимые для рассмотрения заявления.
В особых случаях с учетом конкретных обстоятельств перечень документов может быть расширен.
Комитет в течение двух недель со дня получения документов от секретариата администрации рассматривает и обеспечивает их согласование.
3.Договор аренды на имущественные комплексы, здания и помещения
3.1.Основными документами, регламентирующими отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды и акт приема-передачи имущества. Договор аренды и акт приема-передачи являются единственным основанием для занятия и использования арендатором зданий, сооружений и помещений.
3.2.Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ, соответственно, арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества. Договор в этом случае считается незаключенным и стороны вправе руководствоваться ч. 4 ст. 445 ГК РФ. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 ст. 655 ГК Российской Федерации.
3.3.Типовой договор аренды утверждается комитетом, доводится до сведения балансодержателей и является обязательным для них и арендаторов.
3.4.Договор аренды заключается в письменной форме.
Срок действия договора аренды устанавливается до 1 (одного) года. С согласия Комитета в договоре могут быть установлены иные сроки аренды недвижимого имущества. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит обязательной государственной регистрации. Расходы по регистрации договора и дополнительных соглашений к нему несет арендатор.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, по истечении срока аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
3.5.Объекты, передаваемые в аренду, не подлежат продаже, передаче в залог, заклад и т. д.
3.6.Договор аренды может быть расторгнут досрочно:
- по соглашению сторон, в том числе при предоставлении арендатору другого помещения с его согласия;
- в судебном порядке при нарушении условий договора, в том числе при невнесении арендной платы в течение 2-х месяцев (если иное не предусмотрено договором);
- при ликвидации организации арендатора и других, установленных действующим законодательством, случаях.
3.7.Договор аренды заключается на началах добровольности и равноправия сторон.
3.8.Ответственность за вред, причиненный имуществу, сданному в аренду, возмещается в порядке, установленном ст. 1064 ГК Российской Федерации.
3.9.Документы, представляемые для заключения договора аренды, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для заключения договора.
3.10.Тексты документов должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
3.11.Не подлежат приему для заключения договоров аренды документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.
3.12.Договоры аренды должны содержать описание недвижимого имущества, прошнурованы, пронумерованы, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
4.Порядок определения арендной платы и перечислений
арендной платы в бюджет
4.1.Размер арендной платы определяется Комитетом (или организацией-балансодержателем объекта) в соответствии с Методикой расчета арендной платы (приложение N 1 к настоящему Положению). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным.
4.2.Порядок и условия возмещения расходов по эксплуатации, содержанию арендуемого имущества и др. расчеты за коммунальные услуги определяются по договоренности между организацией-балансодержателем объекта недвижимого имущества и арендатором в соответствии с отдельным расчетом к договору.
Капитальный ремонт объектов, сданных в аренду (в том числе: части фасадов, относящихся к арендуемым зданиям), кроме подвальных помещений, производится по установленным нормативам на условиях заключенного договора.
Если арендатор производит ремонты, определенные договором аренды, то расходы арендатора на капитальный ремонт являются основанием для снижения арендной платы, что оформляется дополнительным соглашением сторон.
Для получения разрешения на производство работ по капитальному ремонту объектов муниципальной собственности, сданных в аренду, арендатор направляет в адрес собственника заявление о даче согласия на проведение капитального ремонта, предложения по условиям и срокам его проведения. К заявлению прилагаются:
- акт обследования технического состояния объекта, составленный совместно со специалистами балансодержателя;
- согласование с отделом архитектуры и градостроительства администрации по выполнению работ по капитальному ремонту муниципального недвижимого имущества в установленном объеме и в согласованные сроки.
После получения согласия собственника имущества на проведение работ арендатор в месячный срок представляет на согласование собственнику муниципального имущества смету затрат, выполненную в соответствии с ВСН 58-88(Р) "Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения". Комитет направляет смету на проверку в планово-экономическое управление администрации.
Расходы арендатора на выполнение капитального ремонта и работ по реконструкции, согласованные с собственником имущества и балансодержателем, являются основанием для снижения арендной платы. Размер снижения арендной платы в месяц не может превышать 50 % суммы арендной платы по договору, сумма затрат арендатора по выполнению капитального ремонта и работ по реконструкции, принятая к расчету для снижения арендной платы, не может превышать 50 % выполненных объемов в денежном выражении.
Возмещению подлежат:
- затраты на капитальный ремонт, включающий в себя восстановление, замену (кроме полной) или укрепление фундаментов несущих стен и каркасов, а также других несущих конструктивных элементов объекта;
- затраты на иные, произведенные арендатором, неотъемлемые улучшения - реставрацию архитектурно-художественных элементов.
Собственник может принять решение о возмещении затрат на замену либо ремонт крыши, чернового пола, ремонт фасада, ремонт и замену столярных изделий и полов, в случае, если их выполнение не связано со специфическими потребностями арендатора.
Затраты на отделочные работы, а также иные работы, связанные со специфическими потребностями арендатора (перепланировка помещений, работы по обеспечению дополнительными тепло-, энерго-, водоснабжением, технологическое оборудование, ремонт и замена столярных изделий и полов и т.п.), в зачет не включаются.
На основании согласованных сметы, плана-графика проведения работ Комитет готовит проект Распоряжения Главы муниципального образования о проведении работ по капитальному ремонту конкретного объекта, размере (%) зачета стоимости выполненных работ в счет арендной платы, сроке приемки объекта после капремонта Комиссией по приемке выполненных работ по капитальному ремонту объектов муниципальной собственности, сданных в аренду.
Снижение арендной платы не производится при заключении договора аренды на торгах.
4.3.Размер арендной платы может быть досрочно пересмотрен по требованию одной из сторон в случае изменения базового размера стоимости капитального строительства 1 кв. метра, минимальной ставки годовой арендной платы устанавливаемых централизованно цен и тарифов, переоценки арендуемого имущества, осуществляемой в соответствии с решением Правительства, в связи с инфляционными процессами, а также в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
4.4.Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору аренды, которое рассматривается сторонами в месячный срок. К дополнительному соглашению прилагается расчет арендной платы.
В дополнительном соглашении обязательно должно быть указано с какой даты происходит оплата аренды по новому расчету.
4.5.Комитет (или организация-балансодержатель объекта недвижимого имущества) обеспечивает подготовку договоров аренды, расчет размера арендной платы в соответствии с утвержденной методикой и его перерасчет.
4.6.Арендатор самостоятельно заключает договор аренды земли в комитете по управлению земельными ресурсами администрации города по объектам недвижимости, стоящим на отдельных земельных участках. Взимание платы за землю при сдаче в аренду зданий, строений, сооружений (кроме стоящих на отдельных земельных участках), а также нежилых помещений в жилых домах, находящихся в муниципальной собственности производится в соответствии с Порядком, установленным постановлением администрации города Мончегорска от 31.12.2004 N 1084. Плата за землю может быть включена в расчет на возмещение расходов по эксплуатации, содержанию арендуемого имущества, что отражается в условиях договора аренды объекта недвижимости.
4.7.Сроки внесения арендной платы определяются в договорах аренды.
4.8.Решение о предоставлении арендатору минимальной ставки арендной платы принимает постоянно действующая Комиссия по сдаче в аренду недвижимого имущества согласно "Положению о постоянно действующей Комиссии по сдаче в аренду недвижимого имущества".
4.9.Арендная плата за пользование муниципальным имуществом подлежит перечислению в городской бюджет. Доходы от использования муниципального имущества (арендная плата) включаются в состав дохода городского бюджета после уплаты налогов и сборов, предусмотренных законодательством о налогах и сборах.
Сумма арендной платы, подлежащей перечислению в бюджет, подлежит увеличению на сумму налога на добавленную стоимость по ставке, устанавливаемой Законом "О налоге на добавленную стоимость". В соответствии с действующим налоговым законодательством арендатор признается налоговым агентом и на него возлагается обязанность начислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога на добавленную стоимость.
4.10.Пеня за просрочку внесения арендной платы взимается в размере, определенном в договоре аренды, и подлежит перечислению в бюджет.
За грубое нарушение обязательств по договору с Арендатора помимо пени взыскивается штраф в размере, определенном договором, за каждое нарушение, который подлежит перечислению в бюджет.
В случае неоднократного или длительного нарушения сроков внесения арендной платы организация-балансодержатель объекта и Комитет вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы.
Уплата арендатором неустойки (пени, штрафа), установленной договором, не освобождает его от выполнения возложенных на него обязательств или устранения нарушений. В случае неоднократного или длительного нарушения сроков внесения арендной платы Комитет вправе расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.
4.11.Комитет (или организация-балансодержатель объекта) обязан осуществлять контроль за полнотой и своевременностью перечисления арендной платы в городской бюджет.
Ежемесячно, не позднее 15-го числа следующего за отчетным месяца, организация-балансодержатель объекта обязана представлять в Комитет сводный отчет по всем заключенным договорам аренды по оплате арендной платы и по перечислению арендной платы в бюджет.
5.Учет и контроль за договорами аренды
5.1.Все договора аренды подлежат учету в специальном реестре комитета по управлению муниципальным имуществом Комитет вправе контролировать использование объектов в соответствии с целями, под которые они предоставлены по договору аренды.
5.2.Все арендуемые объекты подлежат инвентаризации, оценке, учету и отражению в балансе организации-балансодержателя Держателями индивидуальных учетных карточек (технических паспортов) на объекты, переданные в аренду, являются организации-балансодержатели.
6.Право на субаренду
6.1.В исключительных случаях, по решению постоянно действующей комиссии по сдаче в аренду недвижимого имущества, помещение в субаренду может быть предоставлено юридическим и физическим лицам, зарегистрированным в качестве индивидуальных предпринимателей.
Арендатор и субарендатор письменно обращаются с заявлениями в Комитет за разрешением на субаренду.
К заявлению прилагаются:
- копии учредительных документов субарендатора (свидетельства ИП);
- схема предполагаемого размещения субарендатора с указанием целей использования помещения;
- проект договора субаренды;
Комитет направляет вышеперечисленные документы на рассмотрение в комиссию по сдаче в аренду недвижимого имущества.
6.2.Помещение в субаренду предоставляется на срок, не превышающий срок аренды. Сданные в краткосрочную аренду объекты недвижимости не могут быть переданы в субаренду.
6.3.Арендную плату за всю площадь объекта, в том числе за переданную в субаренду, вносит арендатор с учетом ее пересчета за помещения, занимаемые субарендатором, в зависимости от видов его деятельности. Если размер ставки арендной платы в результате пересчета за помещения, занимаемые субарендатором, понизился, то арендная плата взимается в соответствии с договором аренды.
6.4.Площадь, предоставленная в субаренду, не должна превышать 25 % от общей арендуемой площади.
6.5.Решение Комиссии о разрешении передачи имущества в субаренду оформляется Комитетом и организацией-балансодержателем дополнительным соглашением к договору аренды.
7.Заключительное положение
7.1.Условия и порядок предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда, не урегулированные настоящим Положением или договорами аренды, определяются действующим законодательством РФ.