Решение Совета народных депутатов Мурманской области от 16.01.1992 б/н
О мероприятиях по приватизации жилищного фонда в Мурманской области
МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СОВЕТ НАРОДНЫХ ДЕПУТАТОВ (седьмая сессия двадцать первого созыва) РЕШЕНИЕот 16.01.92 город Мурманск О мероприятиях по приватизации жилищного фонда в Мурманской области Руководствуясь Законом РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", областной Совет народных депутатов (седьмая сессия двадцать первого созыва) РЕШИЛ: 1. Разработанное депутатами облсовета, областной администрацией Положение о приватизации жилищного фонда в Мурманской области принять за основу. Поручить областной администрации в двухнедельный срок доработать Положение с учетом замечаний и предложений депутатов и внести его на утверждение малого Совета областного Совета народных депутатов. 2. Учитывая особые климатические и социально-экономические условия проживания на Крайнем Севере, установить в Мурманской области размер бесплатно передаваемых в собственность гражданам жилых помещений – 27 кв. метров общей площади на одного человека и дополнительно 9 кв. метров на семью или одного с учетом потребительских качеств жилья. 3. Инвалидам и участникам Великой Отечественной войны и приравненным к ним категориям граждан, инвалидам труда, инвалидам с детства, семьям погибших при исполнении государственных обязанностей размер бесплатно передаваемого жилья увеличить на 6 кв. метров, а гражданам, получившим жилое помещение в связи со сносом частного дома без компенсаций, передать занимаемую ими жилую площадь бесплатно. 4. Для семей, имеющих совокупный стаж 25 календарных лет, увеличить размер бесплатно передаваемого жилья на 1 кв. метр за каждые дополнительные 5 лет стажа. 5. Семьям, один из членов которых проработал, прослужил, прожил на Крайнем Севере и районах, приравненных к нему, 20 календарных лет и более, занимаемая ими жилая площадь передается бесплатно. 6. Местной администрации городов и районов области, предприятиям, учреждениям, организациям: 6.1. Приступить к приватизации жилья путем передачи или продажи гражданам в собственность на строго добровольной основе занимаемых ими жилых помещений, сохранив для них на переходный период формирования рынка жилья те же условия оплаты, связанные с обслуживанием и ремонтом всего дома и за коммунальные услуги, что и для нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципального жилого фонда. 6.2. Предоставить право выделения до 10 % вновь вводимого жилья для свободной продажи, включая аукционную. 6.3. Обеспечить население оперативной и доступной информацией о порядке и условиях приобретения жилья в собственность. Провести необходимые организационные мероприятия, позволяющие беспрепятственно осуществлять передачу или продажу жилья в собственность гражданам по их обращениям. 6.4. В месячный срок выделить помещения и средства на возмездной основе для создания агентств по приватизации. 7. Рай(гор)советам народных депутатов создать независимые комиссии в соответствии со статьей 15 "Закона о приватизации жилищного фонда в РСФСР". 8. Контроль за выполнением данного решения возложить на постоянную комиссию по строительству и проблемам жилья (т. Коряков).Председатель областного Совета народных депутатов Ю. ЕВДОКИМОВГАМО ф. Р-405, оп.8, д. 3745, лл. 84-112 Вносится ТПО "Мурманскжилкомхоз" на основании нормативно-методических документов по приватизации жилья в РСФСР ПОЛОЖЕНИЕ о приватизации жилищного фонда в Мурманской области Приватизация государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется путем бесплатной передачи или продажи в собственность граждан, на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в порядке, определяемым соответствующими Советами народных депутатов, и на условиях, предусмотренных Законом РСФСР "О приватизации жилищного фонда РСФСР". Настоящее положение имеет своей целью установление единых на территории области правил передачи и продажи в собственность граждан квартир в домах государственного и муниципального жилищного фонда и оплаты расходов на их содержание и ремонт. Основными принципами приватизации государственного и муниципального жилищного фонда являются: - добровольность приобретения гражданами жилья в собственность; - бесплатная передача гражданам занимаемых ими жилых помещений в соответствии с установленным нормативом. При этом каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения только один раз. В период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечение жилыми помещениями. Приобретение вновь полученного жилья в собственность осуществляется по желанию граждан после его заселения. 4. Передача и продажа гражданам в собственность квартир в домах государственного и муниципального жилого фонда производится с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи. По их желанию квартира может быть приобретена в долевую или совместную собственность. 5. Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими помещениями по своему усмотрению: вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону. 6. Собственники приватизированных жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования этих домов. При этом право собственности на жилой дом, все квартиры в котором приватизированы, переходят к владельцам квартир. Частично приватизированный дом находится в государственной или муниципальной собственности. Владение, пользование и распоряжение как полностью, так и частично приватизированными домами осуществляется по соглашению всех собственников. Осуществление права собственности не должно нарушать права и охраняемые действующим законодательством интересы других лиц. 7. Перечень домов и квартир, подлежащих передаче и продаже в собственность граждан, определяется местными Советами народных депутатов, предприятиями, учреждениями. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, не отвечающие санитарно-гигиеническими и противопожарным нормам, в общежитиях, коммунальных квартирах, домах – памятниках истории и культуры, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилого фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных. Местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о передаче в собственность граждан занимаемых ими служебных помещений и коммунальных квартир. В частности, приватизацию служебных жилых помещений целесообразно осуществлять в тех случаях, когда граждане, проживающие в этих помещениях, в соответствии с действующим законодательством не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения. 8. Приватизация занимаемых гражданами помещений в домах, требующих капитального ремонта в соответствии с нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда, осуществляется, как правило, после проведения наймодателем капитального ремонта. При согласии граждан за непроизведенный ремонт наймодателем может выплачиваться соответствующая компенсация. 9. Передача и продажа в собственность граждан жилых помещений осуществляется: - соответствующим Советом народных депутатов или его исполнительным органом; - предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения; - учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд. 10. Для организации процесса приватизации жилья в городах могут создаваться специальные жилищные агентства, действующие на хозрасчетной основе. Жилищные агентства (бюро) учреждаются исполкомами местных Советов народных депутатов (проект Типового положения приведен в приложении 1). Методическое обеспечение и координация их работы осуществляется ТПО жилищно-комунального хозяйства. Гражданину, желающему приобрести в собственность занимаемое жилое помещение, достаточно подать соответствующее заявление (приложение N 2) в агентство, которое берет на себя организацию всего процесса, включая сбор необходимой информации (справки, документы и др.), расчеты, связанные с оценкой стоимости жилья, учет льгот, определение размера доплат и т.п. 11. Инициатива в проведении приватизации занимаемых гражданами жилых помещениий может исходить от граждан, местных Советов народных депутатов, предприятий, учреждений. В то же время независимо от того, кто является инициатором приватизации жилья, не должен нарушаться ее главный принцип – добровольность приобретения гражданами жилых помещений в собственность. 12. Передача и продажа жилья в собственность граждан оформляется соответствующим договором. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в исполкоме местного Совета народных депутатов. 13. Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Учитывая, что каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда только один раз, в случае изменения места жительства к заявлению должен быть приложен документ, подтверждающий, что ранее занимаемое им жилое помещение не было приватизировано. 14. Размер (норматив) бесплатно передаваемых в собственность граждан жилых помещений устанавливается областным Советом народных депутатов. 15. Устанавливаемый размер бесплатно передаваемого в собственность жилья оценивается стоимостным эквивалентом, определяемым исходя из стоимости одного квадратного метра жилья в действующих ценах со средним для данного населенного пункта уровнем потребительских качеств: уровнем благоустройства, средним уровнем износа жилищного фонда и др. Определение величины стоимостного эквивалента бесплатно передаваемой площади и расчет обшей стоимости квартиры производится по "Методике оценки стоимости жилья, передаваемого в собственность граждан" (приложение 3). 16. При приобретении в собственность жилья с более высоким по сравнению со средним уровнем потребительских качеств и площадью, превышающей установленный размер бесплатно передаваемого жилья, гражданами оплачивается разница между общей стоимостью квартиры и стоимостным эквивалентом бесплатно передаваемого жилья. Выплата разницы производится гражданином единовременно или в рассрочку в течение не более 10 лет при условии внесения первоначального взноса не менее 50 процентов от продажной цены квартиры. Для приобретения в собственность жилых помещений граждане могут использовать долгосрочные кредиты, предоставляемые им на льготных условиях. Задолженность по платежам в счет покрытия стоимости приобретенных квартир взыскивается в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей органов, совершающих нотариальные действия. Должник, просрочивший выплату стоимости квартиры и других обязательных платежей, в соответствии со статьей 226 Гражданского Кодекса РСФCР обязан уплатить за время просрочки 3 процента годовых с просроченной суммы. В случае неисполнения обязательства по выплате стоимости квартиры наступают последствия, предусмотренные Гражданским Кодексом РСФСР. Факт приобретения в собственность жилья по прежнему месту жительства в размере менее бесплатно передаваемого норматива должен быть подтвержден актом оценки стоимости ранее приватизированной квартиры. 17. При переходе к рыночным отношениям, по решению местного Совета народных депутатов, гражданам, приобретающим в собственность жилье площадью менее бесплатно передаваемого размера или с более низким уровнем потребительских качеств может предусматриваться компенсация в виде ценных бумаг или лицевых счетов, используемых, как правило, на улучшение жилищных условий. Сумма компенсации соответствует разнице между стоимостным эквивалентом бесплатно передаваемого жилья и общей стоимостью квартиры и подлежит индексации. При этом процент стоимости ценных бумаг должен быть не менее индекса роста стоимости одного квадратного метра общей площади в жилищном фонде населенного пункта. 18. В период перехода к рыночным отношениям следует предусматривать выделение до 10 % вновь вводимого жилья для свободной продажи гражданам, включая аукционную. Кроме того, по решению Совета народных депутатов, предприятий, учреждений незаселенные жилые дома, подлежащие капитальному ремонту и реконструкции, могут быть проданы гражданам, организованным товариществам или иным объединениям. Незаселенные жилые дома, подлежащие капитальному ремонту и реконструкции, могут приобретаться также акционерными обществами, созданными с целью проведения этих работ. После проведения капитального ремонта и реконструкции, граждане, товарищества, акционерные общества могут сдавать квартиры в этом доме в наем, аренду, продавать их. 19. Обслуживание и ремонт приватизированного жилья должны осуществляться с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда, и включают в себя следующий комплекс работ по содержанию жилых домов: - техническое обслуживание элементов дома и квартир; - текущий ремонт дома и квартир; - капитальный ремонт дома и квартир; - санитарное обслуживание вспомогательных помещений дома; - санитарное обслуживание придомовой территории и др. Объем этих работ, их периодичность, критерии оценки качества определяются действующими нормативами. Весь комплекс работ по обслуживанию и ремонту приватизированных домов, квартир осуществляется за счет средств собственников. 20. Оплата услуг жилищно-эксплуатационных организаций должна производиться по экономически обоснованным тарифам, которые включают затраты на эксплуатацию, текущий и капитальные ремонты квартир, всего дома и обслуживание придомовых территорий, а также рентабельность, установленную договорным путем, в зависимости от качества выполняемых работ. В то же время в переходной период формирования рынка жилья для собственников приватизированных квартир, участвующих в общих расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом всего дома, сохраняются те же условия оплаты, что и для нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Экономически обоснованные тарифы для собственников жилых помещений, так же как и для нанимателей, должны действовать в этот период как планово-расчетные с компенсацией их превышения над действующими за счет местного бюджета. Оплата коммунальных услуг производится собственниками квартир так же, как и нанимателями. 21. Взаимоотношения между собственниками жилых помещений и организациями, осуществляющими работы по содержанию и ремонту жилищного фонда /государственными жилищно-эксплуатацтонными и ремонтно-строительными предприятиями, кооперативами, арендными коллективами, частными фирмами и иными субъектами хозяйствования/, основываются на договорных отношениях. В договоре отражается: - перечень и объем работ и услуг по содержанию и обслуживанию приватизированного жилищного фонда, выполняемых подрядчиком; - показатели и критерии оценки качества; - размер оплаты услуг; - взаимные обязательства и санкции. 22. За государственными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по договорам с их собственниками. 23. Особенности обслуживания жилищного фонда связаны с объемами приватизации, т.е. с тем, приватизировано жилое строение в целом или отдельные квартиры в нем. 24. Обслуживание и ремонт квартир, находящихся в собственности граждан в частично приватизированных домах, осуществляется теми же жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, которые обслуживали эти дома на момент приватизации. Жилищно-эксплуатационная и ремонтно-строительная организация может выступать посредником в обеспечении граждан приватизированных квартир коммунальными услугами /водоснабжением, теплоснабжением, электроснабжением, газоснабжением и др./ Собственники квартир, расположенных в домах государственного и муниципального жилищного фонда, должны участвовать в общих расходах по обслуживанию и ремонту строения, его инженерного оборудования и придомовой территории пропорционально доле занимаемой площади в этом доме, что должно быть предусмотрено договором передачи квартир в собственность. 25. Собственники квартир в полностью приватизированном доме вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания этого дома, включая государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, частные фирмы, кооперативы и другие субъекты хозяйствования. 26. Собственники квартир в полностью приватизированных домах для представления своих интересов могут образовывать товарищества и иные объединения /приложение/. Товарищества могут также создаваться и в тех случаях, когда приватизированы не все квартиры, но значительное их количество /например, более половины или отдельная секция/. Жилищное товарищество действует в соответствии с Уставом, который предусматривает права и обязанности их участников, ответственность за совместную эксплуатацию домовладения, пользование и распоряжение общим имуществом. Товарищество вправе от имени собственников приватизированного жилья определить подрядчиков для обслуживания и ремонта дома и придомовой территории, заключать с ними договоры, а также обеспечивать участие соразмерно занимаемой площади собственников квартир - членов товарищества во всех расходах, связанных с содержанием и эксплуатацией жилого дома, своевременное поступление предназначенных на эти цели средств на свой расчетный счет. Товарищество может выступать заказчиком на коммунальные услуги /водо-, тепло-, электро-, газоснабжение и др./ заключая договоры с соответствующими предприятиями на их оказание. 27. Контроль за техническим состоянием и своевременным ремонтом приватизированного жилищного фонда осуществляют местные Советы народных депутатов и органы местного самоуправления. Нарушение правил эксплуатации приватизированных жилых домов, квартир и инженерного оборудования влечет ответственность в уставном порядке. Приложение 1 МЕТОДИКА оценки стоимости жилья, передаваемого в собственность граждан 1. Настоящая методика предназначена для использования при определении стоимости передаваемых в собственность граждан жилых помещений с учетом их потребительских качеств. Методика носит рекомендательный характер и может уточняться с учетом градостроительных и других местных конкретных условий населенного пункта. 2. В качестве единицы учета при определении стоимости приватизируемых жилых помещений принимается 1 кв. м. общей площади. При этом общая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений, веранд, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов и террас, учитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0.5, для балконами с боковыми экранами и террас - 0.35, для обычных выносных балконов – 0.25 (см. "Инструкцию о порядке проведения инвентаризации жилищного фонда", ЦСУ СССР, Москва, 1987 г.) 3. Определению общей стоимости жилых помещений, передаваемых в собственность граждан, должна предшествовать оценка норматива бесплатно передаваемого жилья, выраженного в стоимостном эквиваленте, который рассчитывается по формуле: /формула отсутствует/где: - норматив бесплатно передаваемого жилья (стоимостной эквивалент); - установленный размер бесплатно передаваемой площади квартиры на 1 чел.; - установленный размер дополнительно бесплатно передаваемой площади на семью; - количество членов семьи; - стоимость 1 кв.м общей площади среднего уровня качества в действующих ценах. 4. Стоимость 1 кв.м общей площади жилья среднего уровня качества (базовая стоимость) определяется по данным инвентаризации жилищного фонда, зарегистрированным на момент проведения расчета. Стоимость 1 кв.м общей площади жилья с учетом его средних потребительских свойств может быть рассчитана на базе сводных данных о восстановительной стоимости жилищного фонда конкретного населенного пункта и среднем уровне его износа: /формула отсутствует/где: - восстановительная стоимость жилых домов населенного пункта (за вычетом стоимости нежилых помещений), подлежащих приватизации; - их средний физический износ; - средний коэффициент (индекс) перевода стоимости жилья в действующий уровень цен; - их общая площадь. 5. Определение общей фактической стоимости квартиры производится на основании базы данных о жилищном фонде населенного пункта с учетом потребительских свойств дома и квартиры, что дает возможность обеспечить объективность ее оценки. 6. Общая фактическая стоимость квартиры, передаваемой в собственность, определяется исходя из ее общей площади, средней стоимости 1 кв.м общей площади дома и системы коэффициентов, учитывающих фактический уровень ее потребительских качеств: /формула отсутствует/где - общая фактическая стоимость квартиры, передаваемой в собственность; - общая площадь передаваемой в собственность квартиры; - средняя стоимость 1 кв. м. общей площади дома в действующих ценах; - коэффициенты, учитывающие потребительские качества жилья; - количество потребительских свойств, определяющих качество жилья. 7. Коэффициенты, учитывающие потребительские качества жилья, устанавливаются местными Советами народных депутатов или их органами с учетом градостроительных и других местных условий населенного пункта. В предлагаемой таблице приведен пример показателей качества жилья, учитывающих потребительские свойства района, дома и квартиры. Величина каждого коэффициента представляет собой отклонения от среднего уровня, т.е. от 1.------------------------------------------------------------------------------Потреби- | Коэффи- | Потребительские | Коэффици- | Потреби- | Коэффи- |тельские | циенты | свойства дома | циенты | тельские | циенты |свойства | изменения | | изменения | свойства | изменения|района | стоимости | | стоимости | квартиры | стоимости| | жилья* | | жилья* | | жилья* | ------------------------------------------------------------------------------1.Развитость 1.Материал стен 0,97-1,04 1.Этаж 0,97-1,03социальнойинфраструк- 2.Уровень благо- 0,95-1,05 2.Ориен- 0,98-1,02туры устройства дома, 0,98-1,02 тация 0,98-1,02 территории (располо- жение квартиры) 2.Удаленность от центра 0,97-1,03 3.Транспорт- 3.Отсутствие 3.Совме-ная доступ- лифта в до- щенностьность 0,98-1,02 мах, имеющих 0,97 санузлов 0,97 более 4 этажей 4.Площадь4.Экологичес- кухонькое состояние 4.Наличие (_ или 7(загазован- мусоропровода 0,98-1,02 кв.м)0,96-1,04ность, шум ит.д.) 0,95-1,05 5.Уровень 5.Наличие инсоляций 0,98-1,02 вспомога- тельных помещений 0,97-1,03 6.Высота потолков (_или 2,6 м) 0,98-1,02 *) Более высокий уровень потребительских свойств по сравнению со средним оценивается повышающими коэффициентами, более низкий – понижающими.